半岛官方网站租赁住房的底层是不动产本质是大资管2021年以来，有关房地产信托投资基金（REITs）的利好消息不断，对此，不少专家认为我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。REITs是一种针对具有稳定现金流的持有型不动产的权益类融资手段，在美国、日本、新加坡等地较为发达。据ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，参照国外经验，住房租赁REITs的规模约为3000亿人民币。

　　统计显示，截至2020年12月，全国18个城市累计提供租赁住房相关用地512宗，可供应建筑面积2624.4万平方米，按每套50平方米估算，可供房源52.5万套。如果按照国土自然部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，则未来3-5年内可确定的新建潜在供应为122.5万套。

　　而作为租赁住房市场的头部企业，旭辉瓴寓CEO张爱华在近日的采访中指出，公募REITs作为一个市场行为，政府的优惠政策只是前提，真正考验的是企业在拿到同等资产情况下，做好运营以及形成金融产品的能力。能够形成高于期望的回报率且稳定性够强，投资人才会放心选择。

　　截至2020年12月31日，旭辉瓴寓已布局18座城市，已拓房源超74400间，管理规模稳居行业TOP3。据张爱华透露，“目前瓴寓的项目回报率基本维持在5%以上，个别项目如上海浦江华侨城柚米社区更是达到了5.5%”。

　　她分析道，如果将形成资产的能力分为三个阶段看，投资阶段、产品阶段和运营阶段。投资阶段基本决定了项目70%的成功半岛官网下载，产品从顶层设计到落地则占因素的20%，最后10%是运营。行业最大的机会点一定是政府的租赁用地供地，而旭辉瓴寓背靠旭辉集团的强大开发能力，一定要聚焦于开发类的战略型项目机会。

　　投资阶段的判断，一点偏差都有可能导致资产价值判断的重大失误，尤其是资产投入类的决策判断。在张爱华看来，要做到精准决策，必须用技术驱动。瓴寓早在成立之初就坚定不移地打造自有数字化系统，以支撑从投拓到运营的各个环节。其中，公司自开发的投资决策系统，可实时监控市场供需情况，覆盖主流市场房源达到千万间级别，总数据量上亿，结合自研的人工智能算法，实现精准定价。

　　在产品端，瓴寓通过系统采集超过百个维度的产品信息和用户行为信息，利用数字化技术对空间产品进行建模和分析，用人工智能技术对产品设计的各个维度进行定性和定量的分析，从用户使用场景和习惯出发，给出产品坪效提升的优化方向。比如用户高频使用的产品，追求完美呈现；中频使用的产品，提倡分时共享；低频使用的则链接第三方服务解决。

　　而在运营端，瓴寓有收益管理系统、销售和运营管理系统支撑日常工作。系统可以根据人口流动、区域竞品、季节性和周期性因素结合自身的产品特性，分析和预测不同价格条件下的销售情况，实现价格和出租率之间的动态均衡，达到最优的收益管控。同时，自研网关平台支持智能门锁、智能水电表、安防监控等智能设备的接入和远程管理，实现运营全过程和客户服务全流程线上化高效管理。旭辉认为，在数字化水平的不断提升下，未来运营人员做得更多的事情，应该是建立与客户之间的情感链接。

　　数据是有时间护城河的，每个环节做到极致，叠加在一起自然而然就与其他人拉开了差距。而除了数字化的推动外，张爱华也特别强调，租赁行业唯有回归资产管理者的角色，插上科技和金融的翅膀，以双脑（人工智能）驱动，用技术实现企业精准决策、精细管理，再融合金融资本放大器，行业才能实现质的飞跃。

　　旭辉瓴寓始终定位自己是一个长链条的整合者，希望成为具有开发能力的资产管理人及基金管理人。这类复合型角色是目前市场上所稀缺的，不仅要求涵盖“投融建管退”的全业务线能力，还能深谙金融助推资产赋能的逻辑，帮助行业探索更好的商业模式，链条越长形成的壁垒也越高。

　　早在2018年，旭辉领寓就作为发起人发行了一笔规模为30亿元的类REITs，这也是我国首单获批发行的民企长租公寓储架式权益类REITs。张爱华介绍，参考国际经验，美国租赁住房行业迎来爆发点，就是REITs的出台。因为不动产行业占用大量资金，只有REITs才让规模化有可能。

　　张爱华表示，“虽然现阶段瓴寓多以双GP的模式与市场上成熟基金合作，但未来我们一定会成长至具备募集能力的企业。一手握资产管理，以产品运营为核心，把生的资产变熟；另一手持基金管理，将成熟资产通过基金方式退出，或是放大在资管平台寻求倍数的收益。”

　　据悉，目前旭辉瓴寓的资管规模在100亿左右，上市前计划做到300-500亿，同时将寻求健康的盈利上市之路，而非规模上市。在城市布局策略上，瓴寓没有走快速扩张再缩减的道路，从开始就选择需求旺盛和回报稳定的城市。聚焦生根，才能更好地实现有限资源的价值最大化。

　　在谈及政策支持下瓴寓未来的发展方向时，张爱华总结道：“站在下一风口点，唯有准备充分才不错失每个机遇。那需要核心竞争力的不断提升，需要更多的战略伙伴协同，以及清晰的定位与典型项目落地。希望通过这一两年的战略探索到战略生成并在上市前，实现瓴寓的战略成熟和爆发期”。